|
מחפש לקנות בית / דירה בישראל ?
הטבה מטעם המרכז לתושבים חוזרים
עו"ד מומחה בנדל"ן של המרכז לתושבים חוזרים ישמח לייעץ לך חינם
בכל נושא של רכישת נדל"ן.
אתה שואל – המומחה עונה !
קבל תשובות עוד לפני החזרה
אנא צור קשר בטלפון: 6728255 – 03
או במייל: Toshav-hozer@bezeqint.net
(הכתבה באדיבות המרכז לבנייה הישראלי בע"מ)
תהליך בחירת הדירה
ראשית, מוצע לאדם המבקש לרכוש דירה, להתמקד ולבחון מה הוא מחפש בבית. יש לבחון את שאלת המיקום ואת סיבת המעבר. כמו כן עולה שאלת הטעמים האישיים, מהו גודל הבית הנדרש? איזה סוג בית ואיזה סוג בנייה? והשאלה המשמעותית ביותר היא שאלת התקציב.
בשל כובד האחריות וההתלבטויות הרבות שנלוות להחלטות בעניין זה, מומלץ להשקיע את מירב המאמצים ללימוד הנושא בצורה שיטתית ויסודית. ככל שההחלטה תתבסס על מידע רב ומדויק יותר והבנה של התהליך, יגדל הסיכוי לרכישה מוצלחת.
ההחלטה על מיקום הדירה
השאלה הראשונה המתעוררת בנושא רכישת דירה, נוגעת לבחירת מקום המגורים ואופי היישוב שבו מבקש הרוכש לגור. כך למשל מתעוררת השאלה האם לגור בעיר או מחוצה לה. האם לגור בתוך העיר, שם יש מגוון רחב של שירותים במרחק קרוב, או מחוצה לה, שם יש שקט, "הרבה ירוק" ואיכות חיים הנתפסת כעדיפה בקרב המתגוררים במקומות סואנים.
בהחלטה על אופי היישוב ועל מיקומו בארץ, חשוב להביא בחשבון את שאלת הנגישות התחבורתית והמרחק ממקום העבודה. חשוב לבחון אם יש באזור הנבחר או בסמוך לו תחנת רכבת או תחבורה ציבורית נוחה במקביל חשוב לדעת אם בחירה במקום הנדון תדרוש בילוי זמן רב בפקקי התנועה ואם כן בכמה זמן מדובר.
בחירת סוג ואופי היישוב שבו יגור רוכש הדירה, קובעת במידה גדולה את סגנון ואיכות החיים שלו ושל משפחתו. על כן יש להביא בחשבון גורמים חשובים רבים, בהתאם לסדר העדיפויות של כל רוכש:
· אפשרויות תעסוקה.
· מוסדות חינוך.
· גיל ומאפייני האוכלוסייה.
· שירותי בריאות.
· שירותי רווחה.
· חיי תרבות, פנאי וחברה.
· מוסדות דת.
· זמני נסיעה וקיומה של תחבורה ציבורית יעילה.
· מרכזי קניות ומסחר.
· נוף וקרבה לטבע.
סביבת המגורים
לפני קבלת ההחלטה על בחירת שכונת המגורים כדאי לבדוק מהי איכות שירותי העירייה/הרשות המקומית באזור, וכן אם יש שירותים קהילתיים, גנים ציבוריים ומגרשי משחקים לילדים. אילו חנויות או מרכזים מסחריים נמצאים באזור, מהם אמצעי התחבורה ומהי תדירות המעבר שלהם. באשר לילדים מוצע לבדוק אם יש בתי ספר וגני ילדים באזור ומהי איכותם, וכן אם יש חוגים לילדים, מתנ"סים וכד'. לסביבה משמעות רבה, המשפיעה על איכות חייכם. לכן גם אם הבית או הדירה הם בדיוק הדבר שחיפשתם, אולם הסביבה אינה מוצאת חן בעיניו, כדאי לוותר ולהמשיך בחיפושים.
השכנים עשויים להיות מרכיב משמעותי למדי בחייו העתידיים של רוכש הדירה. גם אם לא ניתן לדעת מיהם השכנים ומהי אישיותם, ניתן לנסות ולבחור במקום מגורים שבו ניתן למצוא כיום (וככל שניתן לצפות, יהיה ניתן למצוא גם בעתיד) אוכלוסייה הקרובה אליכם מבחינת גיל, הכנסה, השכלה, מצב משפחתי, אמונה דתית וכד'.
חשוב מאוד לבדוק מהן תוכניות הפיתוח הסביבתי (תוכנית המתאר ותוכנית בניין עירונית – תב"ע) הן של הבתים הקרובים והן של סביבת המגורים כולה (את תוכניות הבניין העירוניות ניתן לראות במשרדי התכנון וההנדסה של כל רשות מקומית ללא תשלום). בתוכנית המתאר ניתן לבדוק אילו כבישים ייסללו בסמוך לאזור המגורים שבו אתם רוכשים את דירתכם, היכן ימוקמו מוסדות החינוך והשירותים הקהילתיים של היישוב או הרשות המקומית ואם מתוכננים לקום בסביבה פרויקטים כאלה או אחרים, שישפרו את איכות החיים או לחלופין ירעו אותה.
האם לקנות דירה חדשה או יד שנייה ?
הבחירה בין דירה חדשה לבין דירת יד שנייה היא קשה וחשובה. לשתי האפשרויות יתרונות וחסרונות, וההחלטה תלויה לעיתים גם ביכולת הפיננסית והגדרת התקציב, וכן בהיצע הדירות, במיקומן ובמצב המשק.
יתרונותיה של דירה חדשה
היתרון המשמעותי ביותר ברכישת דירה חדשה הוא כמובן עצם עובדת היות הדירה חדשה. הרוכש הוא הראשון להשתמש בדירה, וההפתעות צריכות להיות מעטות. בנוסף, דירות חדשות כוללות בדרך כלל את החידושים האחרונים בתחום העיצוב וחומרים טובים ואיכות הבנייה שלהן חדשנית. המטבח, הריצוף, המיזוג והברזים יהיו מחומרים חדשים ואיכותיים יותר ובמצב טוב יותר מאלה שהיו מצויים לפני 20 או 30 שנה.
כשקונים דירה חדשה בדרך כלל גם לא צפויות בעיות תחזוקה, הנובעות מהתיישנות הדירה על מערכותיה. לעומת זאת, לאחר קניית דירה מיד שנייה מגלים לעתים שמערכות מסוימות אינן פועלות היטב, והתיקונים הנדרשים הם במקרים רבים תכופים יותר. בנוסף, על פי חוק המכר דירות, נדרשים הקבלנים להעניק אחריות מקיפה על הדירה למשך כמה שנים, בהתאם לחלקי הבית מה שאין בדירה ישנה.
לדירות חדשות כיום יש גם יתרון מבחינה סביבתית. במרבית המקרים ייבנו בניינים חדשים כחלק משכונות חדשות, המושכות אוכלוסייה צעירה. במקרים אלה יהיה בדרך כלל פיתוח סביבתי נרחב, ובמקום יהיו מגוון השירותים הנדרשים ובכלל זה מוסדות קהילתיים כאלה ואחרים, שטחים ירוקים וכד'.
יתרון חשוב נוסף בקניית דירה חדשה הוא הגמישות הרבה המתאפשרת בתכנון הדירה. אם מדובר בדירה שטרם הושלמה בנייתה, ניתן לתכנן את חלוקתה הפנימית, ואף לבחור מטבח, חדר אמבטיה או ריצוף. בחלק מהמקרים ניתן אף לתכנן את מספר החדרים ואת גודלם לפי הרצונות והצרכים של רוכש הדירה.
מימון – לעומת דירות ישנות, ברכישת דירות חדשות נושא המימון וגיוס הכספים נוח הרבה יותר. ברכישת דירה חדשה שעדיין אינה מוכנה יוכל הרוכש לפרוס את התשלומים עבוד הדירה לשנה ולפעמים אף יותר וכך לחסוך בינתיים כסף נוסף. מה גם שאם הדירה עדיין לא נבנתה או נמצאת בשלבי בנייה מוקדמים, מחירה יהיה בדרך כלל נמוך ממחיר דירה קיימת.
תמחור הדירה הנכספת
העלות הכספית
לרכישת דירה משמעויות רבות, אמוציונליות ואחרות. אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר הוא המרכיב הכלכלי. בעלות על דירה נתפסת כבסיס של ביטחון כלכלי, אולם הצד השני של מטבע זה הוא עלותה הגדולה. במקרים רבים קיים פער בין השאיפות והרצונות של הרוכשים לבין יכולותיהם הכספיות, ולכן חשוב להיערך היטב מבחינה פיננסית.
מחיר דירה נקבע על פי ארבעה מרכיבים עיקריים: ערך הקרקע, גודל הדירה, מיסוי ועלות הבנייה. ערך הקרקע מושפע בעיקר מהמיקום. לדוגמה, תל אביב יקרה יותר מכרמיאל, וצפון תל אביב יקר יותר מדרום תל אביב. שטחה הקטן של מדינת ישראל גורם לערך הקרקע לעלות, שכן מדובר במשאב מוגבל ומצומצם.
העלות הגבוהה של הקרקע מתחלקת בבניין רב קומות על הדיירים כולם, ואילו בבית צמוד קרקע מוטלת עלות זו רק על הבעלים של אותו בית יחיד.
רוכשים רבים נוטים לחשב את מחיר הדירה ביחס לגודלה. כך למשל, לצורך חישוב עלויות הבנייה (בבנייה עצמית) נהוג לחשב את המחיר למטר מרובע. אך לצורך רכישת דירה נהוג לחשב את המחיר לחדר. חישובים אלו מסייעים להשוואה בין מחירי הדירות השונות (עלות הדירה מורכבת ממספר גורמים הכוללים את עלות הקרקע, היטלים שונים, אגרות בנייה ופיתוח ועוד).
מהו הסכום העומד לרשות הרוכש?
כאמור, במרבית המקרים קטנות היכולות הכלכליות מהשאיפות. הלוואות צריך גם להחזיר, ולכן לפני ההחלטה על לקיחת הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה, כדאי לקבוע מהו הסכום שתוכלו להחזיר במסגרת התשלומים החודשיים ולאורך השנים.
כדאי ורצוי להכין רשימה ובה סך המקורות הכספיים העצמיים (ההון העצמי) שתוכלו להשיג לצורך רכישת הדירה. ניתן להכניס לרשימה זו את הכסף שיתקבל ממכירת דירה קודמת (במקרה של משפרי דיור), כסף מזומן הנמצא ברשותכם ושאותו אתם מייעדים לדירה החדשה, כספי קרנות השתלמות או קופות גמל שונות, כספי תוכניות חיסכון וכספים שהתקבלו כסיוע מקרובי משפחה. הסכום הכולל של סכומים אלו הוא סך כל ההון העצמי שלכם.
הסעיף הבא ברשימה יכלול את ההלוואות שתוכלו לקבל. המדובר בכספי הסיוע לזכאי משרד הבינוי והשיכון, בהלוואות רגילות מהבנקים למשכנתאות, בהלוואות הניתנות לעתים במקום העבודה ובהלוואות מקרובי משפחה. הסך הכולל של סכומים אלו הוא סך החובות שייווצרו לרוכשי הדירה מרכישת הדירה.
הרשימה המוצעת תסייע לכם לדעת את התקציב המדויק ואת גבולותיו, ועל ידי כך לדעת באופן ברור מהו הסכום שיהיה עליכם להחזיר, מתי ולמי. כמו כן, תדעו מהו היחס בין ההון העצמי לחוב, נתון שאף הוא חשוב לצורך הבנת הגבולות והמגבלות.
תוצאת הרשימה תסייע לכם, הרוכשים להתמקד בסוג הדירות שאתם מסוגלים לרכוש, ולהתקדם בשלב בחירת הדירה.
במסגרת עלות הדירה יש להביא בחשבון מלבד את מחירה של הדירה (חדשה או מיד שנייה), גם הוצאות נלוות נוספות, המוסיפות למחיר עוד כ- 6-5 אחוזים (עלויות נלוות). כדאי לחשב מראש את העלויות שלהלן. לעתים עדיף להגדיל את המשכנתא ב- 5,000 עד 10,000 דולר, סכום שישמש עבור עלויות אלו, כדי להימנע מממשיכת יתר בחשבון העו"ש.
עלויות נלוות לרכישת דירה
מס רכישה:
מס רכישה חל על קונה שרוכש "זכות במקרקעין" ו/או "מבצע פעולה באיגוד מקרקעין". "מכירת זכות במקרקעין" גוררת חבות של הקונה במס רכישה בשיעור של 5% משווי המכירה.
כל רוכש "דירת מגורים" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"), בין אם דירה חדשה מקבלן ובין אם דירה מ"יד שנייה" חייב בתשלום מס רכישה מופחת. שיעור המס הינו פרוגרסיבי ונמוך יותר ומחושב לפי 2 – 3 מדרגות מס אשר נעות בין 0.5% ל- 5%.
מועד החיוב והתשלום הינו מועד "יום המכירה/הרכישה", אשר מתגבש עם הגשת שומה עצמית תוך 50 יום או תוך 14 יום מקבלת שומה.
מדרגות מס הרכישה שלפיהן נקבע שיעור המס שישולם מתעדכנות 4 פעמים בשנה, מדי שלושה חודשים, ביום ה – 16 לחודשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר. ככלל, קיימים שני מסלולים אפשריים: א). שתי מדרגות מס (3.5% ו – 5%); ב). שלוש מדרגות מס (0.5%, 3.5% ו – 5%) על פי שיעור עליית מדד מחירי הדירות בבעלות
פטורים והנחות מתשלום מס רכישה
בתקנות מס הרכישה קיימות הוראות המעניקות פטור מלא ממס רכישה או תשלום מס רכישה מופחת.
כך לדוגמא; התקנות קובעות כי נכה, נפגע, בן משפחה של חייל שנספה במערכה (כהגדרתם בתקנות מס רכישה) חייבם בתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, בלבד.
ההקלה תוענק אך ורק פעמיים לאדם אחד.
זאת ועוד, עולים חדשים בעלי תעודת עולה (לפי חוק השבות) יהיו זכאים גם כן למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, עד לתקרה המתעדכנת אחת לשלושה חודשים. התקרה מתעדכנת בתאריכי עדכון מדרגות המס, ומעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור של 5%.
עולה חדש יהיה זכאי לפטור ממס רכישה בשני מקרים:
· פעם ראשונה ברכישת דירה למגורים או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו.
· פעם נוספת, ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק, שהעולה עצמו ו/או קרובו יעבדו בו (לרבות משק חקלאי).
הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשת בתוך 7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה או שנה לפני עלייתו. אף שזכויות אלו אינן ניתנות להארכה, תקופת השירות הסדיר בצה"ל לא תיחשב במניין השנים.
ההקלה הניתנת ל"עולה חדש" הינה דו פעמית; היא ניתנת פעם לדירת מגורים ופעם לבית עסק.
שכר טרחה לעורך הדין:
רוכשים רבים נוהגים להיעזר בשירותיו של עורך דין בעת רכישת דירה. הסכום המשולם עבור הנכס בעת הרכישה הוא גדול, ומי שאינו מצוי ובקיא בכל פרטי הנושא, יכול להיקלע למצבים לא נעימים אם לא ישתמש בשירותיו של עורך דין.
שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה ינוע בין 0.5% ל- 2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ. השיעור ייקבע לפי זהותו של עורך הדין והיקף ניסיונו וכן לפי היקף השירות שהרוכש מבקש לקבל. כך, יהיה הבדל בין מתן חוות דעת על חוזה המכר לבין טיפול משפטי מלא ברכישה החל משלב המשא ומתן ובדיקת הנכס אצל רשם המקרקעין וכלה בביצוע הרישומים הנדרשים והטיפול מול רשויות המס.
בעת רכישת דירה חדשה יחייב בדרך כלל הקבלן את רוכש הדירה בתשלום לעורך הדין המטפל בפרויקט מטעמו של הקבלן. עלות זו תהא במרבית המקרים בין אחוז אחד ל- 2 אחוזים בצירוף מע"מ ממחיר הדירה, וזאת עבור שכר טרחת עורך הדין וטיפולו בהעברת ורישום הזכויות בנכס ע"ש הקונה.
יודגש, עורך הדין המטפל ברישום אינו מייצג את הרוכש.
חשוב, כי הרוכש יעזר ויועץ בשירותי עורך דין מטעמו, גם אם הדבר כרוך בהוצאה נוספת.
מימון משכנתאות
החלטה על קניית דירה כרוכה בהוצאה כספית לא מבוטלת ומלווה בדרך כלל בהתלבטות רבה. מחירי הדירות בישראל גבוהים באופן יחסי לשאר העולם, גם בשל מקורות הקרקע המצומצמים, הגורמים לעליית מחירי הקרקעות, וגם בשל גובה המסים החלים על הקרקע, שהוא מהגבוהים בעולם. לכן, אחד ממרכיביה החשובים ביותר של ההחלטה נוגע למחיר הדירה, לסכום הכסף העומד לרשות הרוכש וליכולת ההחזר החודשית שלו.
במסגרת עלות הדירה יש להביא בחשבון מלבד את מחירה של הדירה, גם הוצאות רבות נוספות, המוסיפות למחיר עוד כ- 6-5 אחוזים. כמו מס רכישה, החל על קונה הנכס, שכר טרחת עורך דין, עלויות המעבר לדירה החדשה והפרשים הנובעים משינויים בשער הדולר.
מרבית הדירות אינן נרכשות אך ורק ממקורות ההון העצמי של כל אחד ואחד מאתנו. בדרך כלל נעזרים רוכשי הדירה בהלוואה קטנה או גדולה, שתסייע לבצע את אחת העסקאות החשובות ביותר בחייו של אדם. מטבע הדברים, הופכת גם ההחלטה על גודל ההלוואה שתילקח להחלטה כבדת משקל.
משכנתאות ניתנות בישראל על ידי הבנקים למשכנתאות וכן על ידי כמה בנקים מסחריים. לפני כמה שנים החלו גם חברות הביטוח להיכנס לשוק ההלוואות לדיור, וחלקן מציעות הלוואות משכנתא או הלוואות משלימות. הבנקים למשכנתאות הפועלים בישראל הם: בנק לאומי למשכנתאות, בנק טפחות, בנק משכן, בנק דיסקונט למשכנתאות, בנק ירושלים, בנק אדנים, בנק עצמאות (מקבוצת הבנק הבינלאומי). כמו כן בנק איגוד ובנק מרכנתיל דיסקונט מספקים הלוואות לדיור. גם חלק מחברות הביטוח פעילות בתחום המשכנתאות.
חלק מהבנקים למשכנתאות משתייכים לאחת הקבוצות הבנקאיות הפועלות בארץ, ולעתים סניפיהם אף שוכנים בתוך סניפי הבנקים. כך למשל בנק לאומי למשכנתאות, ובנק ירושלים..
מהי משכנתא?
המשכנתא היא שיעבוד של נכס כערובה לתשלום חוב כספי לבעל חוב (לענייננו – נותן ההלוואה). הבנקים למשכנתאות מעניקים הלוואות ארוכות טווח לרכישת דירה או נכס.
המשמעות המשפטית של המונח משכנתא היא רישום שעבוד על נכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), לטובת המלווה, להבטחת פירעונה של ההלוואה הניתנת למימון רכישת הנכס. רישום השעבוד ימנע מבעל הנכס המשועבד לבצע פעולות כלשהן בנכס, בטרם נפרעה ההלוואה, או בלא אישורו של בעל השעבוד.
הבנקים ממשכנים את נכס המקרקעין בגובה ההלוואה שהועמדה לרוכש הנכס בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. בדרך זו מבטיח עצמו הבנק מפני האפשרות שהלווה לא יעמוד בתנאי החזר ההלוואה. במצב זה ייפרע החוב ממכירת הנכס, אשר כאמור משועבד לטובת הבנק.
התחרות בין הבנקים למשכנתאות גדולה מאוד, ומאפשרת לנו הצרכנים ליהנות מתוכניות וממבצעים שונים, אשר לא היו נהוגים בעבר.
במסגרת התחרות מפתחים הבנקים תוכניות חדשות מעת לעת, אשר המוצלחות שבהן מועתקות לאחר זמן לא רב על ידי הבנקים האחרים. בנוסף, ביצעו מרבית הבנקים למשכנתאות הליכי ייעול אשר הפכו את תהליך אישור המשכנתא למהיר ופשוט ביותר.
גובה ההלוואה
רוכש הנכס מבקש לקבל את הסכום הדרוש לו בריבית הנמוכה ביותר, למשך פרק הזמן הרצוי ובתשלומים נוחים. במסגרת ההחלטה על לקיחת משכנתא חשוב לדעת כמה כסף יהיה הלווה מסוגל להחזיר במסגרת ההחזרים החודשיים. קיימות תוכניות המאפשרות סכומי החזר משתנים, ואף תוכניות המאפשרות להתחיל בהחזר ההלוואה רק בתום פרק זמן מסוים. חשוב שהלווה יכיר את גבולות האפשרויות העומדות בפניו, וייקח הלוואה שיוכל לעמוד בה. מנגד חשוב לזכור כי ככל שתתפרס ההלוואה על זמן ממושך יותר, כך יהיה מרכיב הריבית שבה גדול יותר. אך עם זאת, ההחזר החודשי יהיה נוח.
כעקרון, הבנקים בישראל ממליצים לעמוד על החזר חודשי בגובה 30% מההכנסה נטו.
הבנקים למשכנתאות בישראל נוהגים להעניק משכנתאות בגובה של כ- 60 עד 70 אחוזים ממחיר הדירה מכספי הבנק. אם ברשות הקונה נכסים נוספים שהוא מבקש לשעבד תמורת ההלוואה, יוכל המימון להגיע עד 90 אחוזים ויותר ממחיר הדירה. במסגרת התחרות בין הבנקים למשכנתאות, שהוזכרה לעיל, ועוד נעסוק בה בהמשך, עולה מעת לעת גובה ההלוואה המקסימלי האפשרי.
שיטת מימון גבוה
בבנקים למשכנתאות קיימת כיום אופציה למימון גבוה, עד 95% משווי הדירה הנרכשת ללא
ערבים בתוספת ביטוח אשראי. בשיטת המימון הגבוה יכולים הרוכשים להשתמש בהון העצמי שלהם לשיפור רמת ואיכות החיים שלהם, והמימון עצמו מתבצע באמצעות משכנתא.
השיטה מאפשרת, בין השאר, כניסת רוכשים חדשים למעגל הרוכשים, הקדמת רכישה, שימוש בהון העצמי לשמירה על רמת חיים ואיכות חיים ושדרוג הרכישה לדירה טובה יותר, מתאימה יותר ויקרה יותר.
הביטחונות
לפני מתן ההלוואה יעמיד הבנק כמה דרישות נוספות. ראשית, במרבית המקרים דורשים הבנקים למשכנתאות כי לרשות הרוכש יעמדו לפחות 10% מסכום הרכישה בהון עצמי, כהוכחה להתחייבות לעסקה. הבנקים אף אינם נוטים לאשר הלוואה שסכום ההחזר החודשי עבורה עולה על שליש מהכנסת הרוכש (או מהכנסתם המשותפת של בני זוג הרוכשים דירה) נטו. לשם דוגמה נציין כי סכום ההחזר החודשי על משכנתא של 450 אלף שקל ל- 20 שנה בריבית שנתית של 5% יהיה כ- 3,000 שקל.
חשוב לציין כי ניתן בדרך כלל לקבל בבנקים השונים למשכנתאות, באופן בלתי מחייב, הערכה על גובה הסכום שיסכים הבנק להעמיד לרשות הלווה על בסיס מצבו המשפחתי והכלכלי.
בנוסף הבנק למשכנתאות ידרוש לוודא כי רכישת הנכס נעשית בהליך חוקי ונאות, וכי הזכויות בנכס אכן ישועבדו לטובת הבנק. במקרים מסוימים יבקש הבנק העמדת ביטחונות נוספים. לעתים יתבקשו אף ערבים, ביטוח אשראי "לווים נוספים" העומדים בדרישות הבנק.
הלווה אף יידרש על ידי הבנק למשכנתאות להמציא כמה מסמכים:
· חוזה רכישה .
· נסח רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
· התחייבות מוכר – לרישום השעבוד בדרגה ראשונה לטובת הבנק/נותן המשכנתא.
· היתר בנייה ותוכנית בנייה מאושרת.
· הוכחות על הכנסה.
חוזה ההלוואה
המסמכים המתוארים לעיל ישמשו לשם הגשת הבקשה לאישור ההלוואה. לאחר אישור ההלוואה יידרשו הלווים לחתום על חוזה ההלוואה. לפני החתימה ניתן להעביר את החוזה לעיון עורך דין על מנת שיתן את חוות דעתו או לכל הפחות לקוראו. הלוואה זו היא כאמור אחת העסקאות החשובות של אדם בימי חייו. המדובר בסכומי כסף גדולים ואין לראות במסמך הניתן על ידי הבנק כמסמך שאין בלתו.
ביטחונות חלופיים
עד לרישום הדירה על שם הרוכש בטאבו, לא ניתן לבצע את השעבוד לטובת הבנק. לכן בשלב זה נוהגים הבנקים למשכנתאות לדרוש ביטחונות חלופיים.
הביטחונות החלופיים הם:
· התחייבות לרישום משכנתא.
· משכון זכויות חוזיות – הבנק עשוי לדרוש מהרוכשים לחתום על הודעת משכון.
· הון עצמי כתשלום ראשוני.
· הוראת קבע.
· ביטוח הנכס וביטוח חיים.
מסלולי המשכנתאות השונים
הבנקים למשכנתאות מציעים מסלולי משכנתא שונים. התוכניות המוצעות הן רבות, וחדשות לבקרים אנו שומעים על מבצעים חדשים של הבנקים השונים. גם רמת השירות של הבנקים השונים שונה. על כן חשוב לבצע בדיקה מקיפה לפני החלטה על סוג ההלוואה הנלקחת. בנוסף חשוב לדעת כי ניתן ואף רצוי להתמקח על שיעור הריבית ועל תנאי ההלוואה. התמקחות זו בדרך כלל תישא פרי.
הבנקים מציעים מסלולים צמודי מדד ומסלולים שאינם צמודי מדד, מסלולים בריבית משתנה וכאלה בריבית קבועה וכן מסלולים בריבית חצי קבועה.
להלן סקירת חלק מהמסלולים:
* הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה.
· הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה
· משכנתא משולבת
· הלוואה שקלית צמודה לדולר .
· הלוואה בלתי צמודה על בסיס "פריים" .
· משכנתא מדורגת.
· הלוואות לבנייה עצמית.
· הלוואות גישור
תחנות יציאה ופירעון מוקדם
לפני קבלת ההחלטה על ההלוואה שתילקח חשוב לבדוק מהן תחנות היציאה מההלוואה ואם מתאפשר פירעון מוקדם. המסלולים השונים שמציעים הבנקים אינם נבדלים זה מזה רק בשיעורי הריבית ובשיטות ההצמדה השונות. פרמטר חשוב נוסף הוא מספר תחנות היציאה האפשריות וכן היכולת לפרוע את ההלוואה בזמן מוקדם בלא עמלה נוספת.
גרירת משכנתא
נקודה נוספת הראויה לציון היא אפשרות גרירת המשכנתא. המשכנתאות הן הלוואות לתקופה ארוכה. במקרים רבים במהלך תקופה זו מבקש הלווה למכור את הדירה שעבורה לקח את המשכנתא, ולעבור לדירה אחרת. במצב זה הלווה יכול לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם או לחלופין לבקש מהבנק המלווה אישור לגרירת המשכנתא לדירה חדשה.
גרירת המשכנתא היא למעשה שעבוד הדירה החדשה, הסרת השעבוד מהדירה הישנה ותיקון חוזה ההלוואה בהתאם. אם המשכנתא התקבלה בתנאים טובים ביחס לתנאים שניתן לקבל על הלוואה חדשה, תהיה גרירת המשכנתא עדיפה מבחינה כלכלית על פני אפשרות הפירעון.
חשוב לציין כי הבנק צריך לאשר את גרירת המשכנתא, וכי הוא יאשר זאת רק אם שעבוד הדירה החדשה יספק אותו כביטחון, דהיינו ערך הדירה החדשה יהיה לפחות כערך הדירה המשועבדת. על כן יש לקבל אישור עקרוני מהבנק עוד לפני ההחלטה על רכישת הדירה החדשה וגרירת המשכנתא אליה.
יש מקרים שבהם מוכרי נכס קיים עדיין לא מצאו דירה. במקרים מסוג זה יעמידו המוכרים ערבות בנקאית בגובה ההלוואה שלקחו בתוספת אחוז מסוים עד לגרירה ומשכון של נכס אחר.
התחרות בשוק המשכנתאות
בשנים האחרונות יש תחרות רבה בין הבנקים למשכנתאות, התחרות הביאה לשיפור השירות בבנקים בכמה תחומים, כגון קיצור הזמן עד לאישור ההלוואה, שעות פעילות רבות יותר של הבנקים למשכנתאות, סניפי v.i.p קיצור הפעולות הנדרשות לשם קבלת ההלוואה ומתן תנאים טובים יותר ללווים.
חשוב לבצע השוואה ובדיקה מקיפה בין כמה בנקים למשכנתאות (או בנקים מסחריים וחברות ביטוח המציעים הלוואות לדיור). ניתן להיעזר לשם כך במוקדים הטלפוניים של הבנקים השונים (לכל בנק יש כיום מוקד אישור טלפוני מהיר למשכנתא) וכן באתרי האינטרנט המכילים מחשבונים המסייעים לחשב נתונים רלוונטיים אודות המסלולים השונים ואף לקבל אישור עקרוני להלוואה.
לפני לקיחת ההלוואה ניתן לנהל משא ומתן עם הבנק בנוגע לתנאי ההלוואה. המו"מ צריך לעסוק בשיעור הריבית, בסכום המרבי של ההלוואה, בביטחונות הנדרשים וכן בתחנות היציאה ובעמלת הפירעון המוקדם. חשוב לזכור כל העת כי שוק המשכנתאות הוא תחרותי ביותר, וכי הבנקים חפצים בקיום העסקה לא פחות מהלווים עצמם.
זכאי משרד הבינוי והשיכון:
כדי ליהנות מההלוואה הניתנת לזכאי משרד הבינוי והשיכון, יש לקבל תעודת זכאות של משרד השיכון, המונפקת באמצעות סניפי הבנקים למשכנתאות השונים (או באמצעות הגופים האחרים שנקבעו על ידי משרד האוצר כרשאים להעניק הלוואות לזכאים).
רצוי להנפיק תעודת זכאות בבנק בו לוקחים את ההלוואה, אך אין חובה לעשות כך.
הלוואות אלו ניתנות בפועל על ידי הבנקים למשכנתאות, אולם הן ניתנות מכספי המדינה, והבנקים למשכנתאות משמשים כמתווכים להעברת הכספים בלבד, המקבלים מהמדינה עמלה עבור שירותם. ההלוואות ניתנות על ידי הגורמים שאושרו על ידי משרד האוצר, ואשר הצטרפו להסכם של משרד האוצר.
את בירור תנאי ההטבה שיהיו לכל זכאי, ניתן לעשות באתר משרד הבינוי והשיכון: www.moch.gov.il , באמצעות "אשף הסיוע" או בבנקים למשכנתאות.
במרבית המקרים תהיה ההלוואה הניתנת מכספי המדינה נמוכה מעלות הנכס הנרכש. במצבים אלו ייאלץ הרוכש לקחת הלוואה משלימה מכספי הבנקים.
הלוואת מקום
בנוסף לסיוע לזכאים, ניתן לקבל בכמה אזורים בארץ תוספת "סיוע מקום", המורכבת מהלוואות מקום ובמקרים מסוימים גם ממענק מקום.
(בעיקר בפריפריות) ובאזורי עדיפות לאומית, בד"כ יהיו אלה הלוואות בריבית מופחתת ולא מענקים (בעקבות התכנית הכלכלית של משרד האוצר).
בחירת ובדיקת הדירה / הבית
חשוב שהבית או הדירה הנבחרים יעמדו ביעדי התקציב אך חשוב לא פחות שהם יתאימו לסגנון החיים שלכם, שיהיו בהם המאפיינים המוצאים חן בעיני בני המשפחה. כמו כן חשוב שהתכנון הפנימי יתאים לצורכי הרוכשים ובני משפחתם.
על כן כדאי לשים לב לכמה נקודות במהלך חיפוש הדירה:
· האם יש מספיק מקום עבור כל בני המשפחה, היום ובשנים הקרובות ?
· האם התכנון הפנימי מתאים לצורכי המשפחה ?
· האם יש בדירה מספיק אזורי אחסון ?
· האם יש מספיק חדרי שירותים ו/או מקלחת ?
· האם המרפסת או החצר הם בגודל הדרוש ?
· האם קיימים בתי ספר וגני ילדים באזור ?
· האם באזור קיימים שירותים קהילתיים מפותחים?
כדאי לבחון היטב נושאים שעלולים להיות בעייתיים בהמשך. כך לגבי תוספות, פגמים או חלקים ששופצו בדירות יד שנייה.
גודל הדירה ( ת"י 975)
בחיפוש אחר דירה בוודאי נתקלתם לא פעם בסעיף שבו כתוב בדרך כלל באותיות מאירות עיניים - גודל הדירה.
בטח שאלתם את עצמכם לא פעם מה אומר הגודל הזה, האם זהו שטח הדירה נטו או אולי ברוטו ? מה זה שטח מוצמד לדירה ? האם הממ"ד נכלל בשטח הדירה ? ושאלות נוספות.
גודל דירה במדינת ישראל מחושב על פי תקן ישראלי 975. התקן עוסק באופן חישוב השטח בדירות מגורים. על פי התקן האמור, שטח הדירה מחולק לשניים: "שטח דירה אפקטיבי" ו"שטח דירה נומינלי".
השטח האפקטיבי של הדירה, שאותו אנו רגילים לכנות "השטח נטו", כולל בתוכו את כל שטח הדירה, כולל השטח שמתחת לקירות, פנים הדירה וקירות החוץ. במקרה של קירות משותפים תישא כל דירה במחצית השטח שמתחת לקיר הצמוד אליה. במרבית המקרים השטח האפקטיבי הוא זה שיירשם בלשכת רישום המקרקעין בסעיף - גודל הדירה.
השטח הנומינלי של הדירה, המוכר בכינוי "השטח ברוטו", כולל בתוכו את השטח האפקטיבי של הדירה ואת השטח המשותף בחדר המדרגות. השטח המשותף מחולק באופן יחסי לגודל הדירה, דהיינו מודדים את היחס בין שטח הפנים של הדירה לבין סך שטחי הפנים של כל הדירות בבניין. לדוגמה, לבעל דירת ארבעה חדרים יוצמד שטח משותף גדול יותר משכניו המתגוררים באותו בניין בדירת שלושה חדרים (בהנחה כי גודל כל חדר זהה בכל אחת מן הדירות).
לכל דירה נהוג להצמיד שטחים נוספים כגון: חניה ו/או מחסן ו/או חלק יחסי בגג הבניין
( במקרה שהגג לא יוצמד לקומה העליונה ( , ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ועוד. השטח המוצמד לדירה לא מחושב בשטח הדירה עצמה ומצוין בלשכת רישום המקרקעין כשטח מוצמד.
באשר לממ"ד - ממ"ד הוא מרחב מוגן דירתי, והוא מצוי בכל דירה שתוכננה לאחר שנת 1991 (החובה לבנות ממ"ד החלה בעקבות מלחמת המפרץ, על פי תקנות התגוננות אזרחית). גודלו של הממ"ד חייב להיות על פי חוק 5 מ"ר לפחות. למרות שהממ"ד נחשב כשטח שירות, הרשויות המקומיות נוהגות לגבות עליו את מלוא הארנונה. לגבי גודל ושטח הדירה, ממ"ד מחושב בשטח הדירה ובדרך כלל מוצג על ידי חברות קבלניות כחדר לכל דבר ועניין.
לאור האמור לעיל, חשוב לבדוק אם שטחו של כל חדר יספק את צורכיהם של הרוכשים. אם מדובר בדירה שבנייתה טרם הושלמה, אין להסתפק במספר המטרים המופיע בחוזה. יש לבדוק בתוכניות הבנייה, ולמצוא אם שטחו הפנימי של כל חדר מספק. כדאי לחשוב איזה ריהוט ייכנס לכל חדר ולמה החדר ישמש. גם להעדפות האישיות של כל רוכש משקל רב. יהיו שיבקשו חדר שינה גדול ויהיו שיעדיפו סלון גדול וחדרי שינה מצומצמים. יהיו שיעדיפו מטבח גדול ומרווח ויהיו שיסתפקו במטבח צנוע בגודלו. חשוב אף לזכור כי חדרי שינה פנויים הם תמיד שימושיים, אם לצורכי אירוח ואם למטרות אחרות (חדר טלוויזיה, חדר עבודה וכד').
האם מחיר הדירה סביר?
יש כמה דרכים לבדיקת מחירה הסביר של הדירה. ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין ולקבל חוות דעת מקצועית. ניתן לבקש הערכת מחיר ממתווך דירות הפעיל באזור. ניתן להתקשר ולברר מחיריהן של דירות נוספות באזור המוצעות למכירה וניתן אף לעיין במחירוני נדל"ן כאלה ואחרים. מוצע שלא להסתפק במקור אינפורמציה אחד בלבד אלא להצליב בין מספר מקורות.
יש לזכור כי לכל דרך יתרונותיה ומגרעותיה, ועל כן יניבו הבדיקות תוצאות שונות. בכל זאת, ברב המקרים, תוכלנה התוצאות לסייע בקבלת אינדיקציה טובה על המחיר הרצוי שיש לשלם.
מחירי דירות דומות המוצעות למכירה באזור יכולים לשמש מדד להערכת סבירות המחיר המוצע לרוכש, אך יש לזכור שלכל דירה המגרעות והיתרונות שלה, ואלו משפיעים על ערכה. כך למשל, דירה משופצת תהיה יקרה יותר מדירה שלא שופצה, מחיר דירה חזיתית יכול להיות שונה מזה של דירה הפונה לחצר, והדוגמאות רבות. כלומר מצב הדירות באזור עשוי להיות שונה ממצב הדירה שבה אנו מתעניינים. יצוין כי לא תמיד יימסר בשיחת הבירור הראשונית המחיר שמוכר הדירה באמת מקווה להשיג.
פנייה לשמאי מקרקעין - תיתן בדרך כלל הערכה מקצועית ואובייקטיבית. שמאי המקרקעין הוא בעל המקצוע היחיד בישראל שרשאי על פי חוק לתת הערכת שווי לנכסי מקרקעין. השמאי אמור לבצע בדיקה מקיפה ולהתייחס למצבה הפיזי של הדירה ולמצבה המשפטי (חכירה או בעלות פרטית וכד'). בנוסף, שמאי המקרקעין יביא בחשבון גורמים נוספים ובהם מיקומה של הדירה, הימצאותה בקרבת כביש ראשי או בקרבת גורם רעש אחר ונתונים נוספים כגון עסקאות דומות שנעשו באזור. עם זאת, פנייה זו, בניגוד לדרכים האחרות, תעלה כסף, ולעתים פנייה לשני שמאי מקרקעין תביא לסטייה לא מהותית בהערכת שווי הנכס. פנייה לשמאי מקרקעין תיתן בדרך כלל הערכה ברורה ומדויקת על זכויות הבנייה שיש בנכס, היתרי בנייה, תשריטי בית משותף שיש לבדוק, תשלומי מסים והיטלים שונים, שווי שוק ראוי של הנכס הנרכש ועוד. בדיקה זו תהיה בדרך כלל האמינה והבטוחה ביותר.
בחירת חברת הבנייה או הקבלן
לאחר ההתלבטות הרבה, בדיקת אפשרויות המימון ואיתור הדירה המתאימה, החלטתם על רכישה של דירה מסוימת. כעת יש צורך לבחון את הדברים לעומקם.
לפני רכישת דירה חדשה מחברת בנייה או מקבלן חשוב לבדוק מיהו האדם או החברה שבידם יופקד כספכם. כדאי לבדוק מה כולל ניסיונו של הקבלן, מה גודל חברת הבנייה ומהו חוזקה הפיננסי. גם למוניטין המקצועיים חשיבות רבה.
אם שם הקבלן או החברה אינו מוכר לכם או אם אינכם מכירים פרויקטים שנבנו על ידיהם, כדאי לבקש מהקבלן או מאיש המכירות רשימת פרויקטים קודמים של הקבלן ולבקר בהם. בביקור כזה ניתן לראות את איכות הבנייה, וניתן אף לשוחח עם הדיירים ולשאול על מידת שביעות רצונם.
יש כמה בדיקות מומלצות נוספות בהקשר זה :
מוצע לבקש מהקבלן להציג לפניכם מיד בתחילת המשא ומתן "רישיון קבלן" לשנה השוטפת, ולוודא שהרישיון בתוקף.
ברישיון, המוצא על ידי משרד הבינוי והשיכון, מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק. עוד מצוין ברשיון סיווגו הכספי של הקבלן, הקובע את היקף העבודות המקסימלי שמותר לו לבצע. יש לוודא שפעולות הבנייה המבוצעות על ידי הקבלן הן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.
כאמור, מומלץ לבקר בבתים קודמים שנבנו על ידי אותו קבלן, לשוחח עם הדיירים, להתרשם מרמת הגימור ומהתייחסות הקבלן ללקוחותיו.
כמו כן מומלץ לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן, עד כמה שניתן. בדרך כלל כאשר הקבלן מציע פרויקט מלווה פיננסית בידי בנק, ניתן להניח שהבנק ביצע בדיקות לפני שהחליט לתת מימון לפרויקט. אולם אין זה פרמטר אבסולוטי הואיל ובמקרים רבים הבנק מסתפק בבטוחה על כספי ההלוואה, בצורה של שיעבוד הפרויקט והמקרקעין שעליו ייבנה ולפיכך לא ניתן להסיק מכך על איתנותו הפיננסית של הקבלן.
בדיקות תכנוניות
תוכנית בניין עיר (ת.ב.ע)
לכל רשות בארץ קיימת תוכנית אב, הנגזרת מתוכניות המתאר הארציות והמחוזיות. תוכנית האב היא התוכנית המתווה את תוכנית בניין העיר הקיימת. בתוכנית בניין העיר ניתן למצוא את התוואי התכנוני הקיים והמתוכנן בעתיד בעיר, והיא כוללת: שטחים ירוקים ופתוחים, מבני ציבור, שירותים קהילתיים העומדים להיבנות בסמוך למקום המגורים הנבחר, כבישים בתכנון ובהקמה ועוד. לתוכנית בניין העיר חשיבות רבה היות שבנוסף על הנתונים הללו קיימות בתקנותיה כל הוראות הבנייה לאזורים ספציפים ולכלל העיר, כגון אחוזי בנייה, צורת הבנייה, מרפסות, תוספות בנייה, צורת הגימור במבנים וכיו"ב.
כאשר בכוונתכם לרכוש דירה שבנייתה כבר הסתיימה או קרובה לכך, חשוב לבדוק אותה, בין היתר, מנקודת ראות אדריכלית. ועל מנת לקבל התרשמות מדויקת - מומלץ לבקר בדירה כמה פעמים, ובשעות שונות של היום. בעת הביקורים חשוב להתמקד במיוחד בהיבטים כגון:
· מיקום הדירה בבניין, ונתינת הדעת להיבטים כמו הפרעות אפשריות מהשכנים
· לאן פונה הדירה: כדאי לבדוק אם הדירה פונה לעבר מגרש החניה של הבניין או אולי לעבר אזור המדשאה ושטח המשחקים של הילדים, הרועש מטבעו; האם היא פונה לכביש סואן או שמא היא פונה לחדר המדרגות, בסמיכות למעליות וכדומה.
· כיווני האוויר.
· האם המצוי בדירה תואם לכתוב במפרט הטכני.
· האם קיימת חניה לרכב.
· האם שטח הדירה תואם את השטח המובטח על ידי הקבלן/ הרשום בחוזה.
· כאשר מדובר בדירת גן - רצוי, בנוסף לנקודות שהוזכרו, לבדוק גם אם ניתן יהיה ליהנות בה מהפרטיות ומהשקט המצופים מדירת גן.
בדיקות מבחינה סביבתית
מלבד הדירה עצמה, זכרו כי על מנת ליהנות ממלוא הנוחיות כאשר תגורו בה, חשוב שתוודאו כי גם השטחים, המתקנים והאביזרים בבניין המוגדרים כרכוש משותף של כל הדיירים, ואשר עבורם שילמתם ביודעין או בעקיפין במסגרת הרכישה, יענו לדרישות ויתאימו לייעודם. לפיכך, מומלץ שלא להסתפק בבדיקת טיב הדירה בלבד, אלא לבדוק היטב גם את הרכוש המשותף, ובעיקר את המתקנים הבאים:
· מצבן וטיבן של המעליות, מספרן, גודלן, רוחב פתחיהן. חשוב להתרשם, ולו גם בעין בלתי מקצועית, אלא כמשתמש מן השורה, באיזו מידה המעליות עשויות להקל על חיי הדיירים (והאם אפשר להכניס בהן עגלת תינוק, האם אדם עמוס סלי קניות יוכל להשתמש בהן בנוחיות וכדומה).
· אם קיימים מחסנים, חדרי עגלות בבניין וחדרי תרבות שעל פי הבטחת הקבלן הם חלק מהרכוש המשותף וזכותכם להשתמש בהם - כדאי לבדוק אם הם מתאימים וראויים לכך.
· אם קיימים בבניין מתקנים מיוחדים - שנוגעים לכלל הדיירים ( כמו בריכת
שחייה, חדר כושר, חדר משחקים, לובי וכדומה) חשוב שתבדקו גם אותם.
המפרט הטכני
המפרט הטכני הוא המסמך המפרט את כל החומרים וטכנולוגיות הבנייה שמהם יהיה בנוי ביתכם, מסוג הבלוקים ועד סוג מתגי החשמל. למסמך זה חשיבות רבה ביותר, למרות שמרבית רוכשי הדירות כלל לא בודקים או מנהלים משא ומתן עם הקבלן לגביו. איכות חומרי הבנייה תשפיע באופן מכריע על איכות החיים בדירה, כמו גם על המחיר. כאשר הדירה חדשה, נקייה ומסוידת קשה לדעת בדיוק באילו חומרים השתמשו. לכן, חשוב לעבור בקפידה על המפרט, ולהבין את תוכנו.
על פי חוק המכר, על מוכר דירה חדשה חלה החובה לצרף לחוזה המכירה מפרט טכני מלא. למרות שמרבית הסעיפים הם הנדסיים, חשוב לשים לב לפרטים שישפיעו על איכות החיים בדירה. המפרט הטכני של הדירה הוא כאמור, חלק בלתי נפרד מהחוזה, והוא מחייב את הקבלן. לכן עליכם לבדוק בשלבי הבנייה השונים כי אכן ביתכם נבנה כפי שהובטח.
מלבד זאת המפרט הטכני מהווה תעודת איכות לנכס שבידכם. נהוג כיום לדבר על "סטנדרט קבלן", אך כידוע, הסטנדרט משתנה מקבלן לקבלן וברור שאיכות הביצוע חשובה גם כן. בעתיד כשתחשבו למכור את הבית תוכלו להציג בפני הקונים את המפרט הטכני ולהתפאר בכך שהבית מבודד במיוחד (נבנה בבלוק מבודד או עם טיח תרמי), שמערכת האינסטלציה היא מערכת מושחלת (או אחרת) ושהריצוף – מתוצרת חברה כזו או אחרת.
מספר נקודות שכדאי לשים לב אליהן באופן מיוחד:
· תו תקן – רצוי לוודא כי חומרי הבנייה עומדים בדרישות התקן הישראלי ונושאים תו תקן ישראלי או בינלאומי מוכר.
· התאמת החומרים למיקום הדירה – חשוב לוודא שחומרי הבנייה יותאמו למיקום הדירה, כיוון שלאזורים מסוימים רגישות לחומרים מסוימים. כך למשל, בנייה ליד הים מצריכה ציפוי חיצוני עמיד בלחות ובמלח, ופרויקט הסמוך לכביש מהיר או לשדה תעופה דורש חומרי בידוד ואקוסטיקה מתאימים.
· מרחב מוגן דירתי – מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) צריך על פי התקן לכלול 5 מ"ר לפחות של שטח פנימי, פתחי אוורור, דלת וחלון העמידים בפני הדף וחדירת גזים (שיאפשרו גם שימוש יומיומי), שקעי טלוויזיה, חשמל וטלפון. חשוב לבדוק אם ועד כמה החדר מותאם גם לשימוש יום יומי.
· איטום הגג – עדיף לאטום את הגג בשיטות מתקדמות, כמו יריעות ביטומניות, ולהבטיח בידוד תרמי מירבי. אם הגג מיועד לשימוש, יש לרצפו לאחר ביצוע האיטום והבידוד. יש לשים לב גם לגובה מעקות הגג.
· בידוד תרמי – אמצעי הבידוד מושפעים בין השאר מהאקלים ומרמת הגימור. כך למשל, יש השפעה לסוג הלבנים, לצפיפות הבטון, לחומרי הבידוד (צמר סלעים, פוליסטירן וכד'), לציפוי הקירות ולסוג החלונות. על כן, יש לבחון נקודה זו היטב, ולבדוק אם הפעולות שנעשו מתאימות למיקום הדירה.
· קירות פנים – בשנים האחרונות נעשה שימוש רב בבלוקי גבס או בקירות גבס, שהעבודה אתם נוחה ויעילה יותר: העברת הצנרת נוחה יותר, צורתם הסופית חלקה ויפה יותר והזזת קירות בהמשך חיי הדירה הופכת לפשוטה ביותר.
· הרכוש המשותף – המפרט הטכני צריך לציין כל חלק בבניין המוצא מהרכוש המשותף לטובת אחת הדירות. כך לגבי גג, גינה או מחסן. חשוב לשים לב לציון נקודה זו. אם אין במפרט הטכני ציון מפורש, יהיה הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים בחלוקה יחסית לפי גודל הדירה.
ערבות בנקאית
על פי חוק מכר דירות, הבטחת השקעות רוכשים 1974.
על פי חוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ד-1974, חייב הקבלן המוכר להמציא לרוכשים בטוחה להגנת הכספים ששילמו מפני אובדן יכולתו להשלים את הבנייה ולהעביר את הזכויות בדירה לידי הרוכשים.
על 15 האחוזים הראשונים ממחיר הדירה אין דרישה בחוק לספק בטוחה, אולם ניתן לדרוש מהקבלן הגנה על מלוא התשלום מהשקל הראשון. זכרו כי החוק אינו מחייב זאת, והסכמת הקבלן לספק בטוחה היא תוצאה של משא ומתן.
על פי החוק, אלה הדרכים שבהן יוכל הקבלן להגן על כספי הרוכשים:
א. מתן ערבות בנקאית על פי חוק המכר להבטחת הכספים ששולמו בידי הרוכש. ערבות זו תמומש על ידי הרוכשים במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבותו להעביר להם את הזכויות בדירה בשל עיקול שהוטל על הנכס, פירוק או מינוי כונס נכסים לקבלן ולבעלי הקרקע.
ב. מתן פוליסת ביטוח של חברת ביטוח ישראלית להבטחת החזרת הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה במקרים שבהם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו כאמור בסעיף א' לעיל. אם קיבלתם מהקבלן פוליסת ביטוח – נא וודאו כי כל הפרמיה לכל התקופה הרלבנטית שולמה מראש.
ג. רישום הערת אזהרה במשרדי רישום המקרקעין (טאבו) לגבי הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, בכפוף לכך שלא נרשמו על הנכס שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג'. יש לשים לב שמסלול זה רלבנטי רק באחוז קטן מהנכסים המוסדרים והרשומים בטאבו ובכל מקרה אינו מהווה הגנה לכספים הנמסרים לקבלן על ידי הרוכשים אלא מגביל אפשרות של מכירת המקרקעין הנרכשים פעם נוספת.
מתוך שלושת האפשרויות אשר קבע המחוקק,
הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח
הן הדרכים המומלצות והנפוצות כיום להבטחת ההשקעה.
טלפונים נחוצים
מנהל מקרקעי ישראל :
לשכה ראשית טלפון: 6208422 - 02
מחוז מרכז: רחוב מנחם בגין 88 תל אביב טלפון: 5638383 - 03
מחוז תל אביב: רחוב מנחם בגין 116 תל אביב טלפון: 6638111 - 03
מחוז ירושלים: רחוב יפו 216 ירושלים טלפון: 5318888- 02
מחוז צפון: רחוב כרמל ת.ד. 58 נצרת עילית טלפון: 6558211 - 04
מחוז חיפה: רחוב פל-ים 15 חיפה טלפון: 8630855 - 04
מחוז דרום: רחוב בן צבי 1 באר שבע טלפון: 6294777 - 08
תוצאות מכרזים (24 שעות): 6066363 - 03
אתר אינטרנט: WWW.MMI.GOV.IL
לשכת שמאי המקרקעין :
טלפון: 5225969 - 03
אתר אינטרנט: WWW.LANDVALE.ORG.IL
משרד הבינוי והשיכון רשם הקבלנים :
ת.ד. 18110 ירושלים מיקוד 91180
טלפון: 5847147 - 02
אתר אינטרנט: WWW.MOCH.GOV.IL
משרד המשפטים, לשכת רישום המקרקעין לפי מחוזות
גוש דן
רחוב שאול המלך 41 תל אביב טלפון: 6979500 - 03
רחוב קדושי קהיר 23 חולון טלפון: 5025858 - 03
רחוב ההסתדרות 26 פתח תקווה טלפון: 9056555 - 03
ירושלים
רחוב בן יהודה 34 ירושלים טלפון: 5696156 - 02
צפון
רחוב הלל יפה 13 חדרה טלפון: 6224953 - 04
רחוב המלאכה 16 נצרת עילית טלפון: 6478080 - 04
רחוב שלום הגליל 1 עכו טלפון: 9551354 - 04
שרון
רחוב ברקת ראובן 3 נתניה טלפון: 8600222 - 09
השפלה
רחוב עזרא 4 רחובות טלפון: 9457901 - 08
דרום
רחוב התקווה 4 באר שבע טלפון: 6264477 - 08 |