רכישת דירה בישראל הינה אחת העסקאות החשובות יותר והגדולות יותר שמבצע האדם בחייו. החלטה על קניית דירה כרוכה בהוצאה כספית גבוהה . מחירי הדירות בישראל גבוהים באופן יחסי לשאר העולם בשל מקורות הקרקע המצומצמים הגורמים לעליית מחירי הקרקעות וגם בשל גובה המסים החלים על הקרקע, שהוא מהגבוהים בעולם.

 

לצורך רכישת הדירה, מרבית הרוכשים נעזרים בהלוואת משכנתא להשלמת ההון העצמי שלהם.

משכנתאות ניתנות בישראל על ידי הבנקים וחברות הבטוח. הגופים הפיננסים שנותנים היום משכנתאות הינם : בנק מזרחי טפחות, בנק הפועלים, בנק לאומי, בנק דיסקונט, קבוצת הבנק הבינלאומי, בנק איגוד, בנק מרכנתיל דיסקונט, בנק ירושלים וחברת כלל משכנתאות.

התחרות בין הבנקים למשכנתאות גדולה מאוד ומאפשרת לנו הצרכנים ליהנות מתוכניות וממבצעים שונים לצד מגוון גדול של סוגי הלוואות, הצמדות ולוחות תשלומים.

 

מהי משכנתא?

משכנתא הוא מונח המתאר שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה היא בדרך כלל הלוואה גדולה וארוכת טווח.

 

המשמעות המשפטית של המונח משכנתא היא רישום שעבוד על נכס בלשכת רישום מקרקעין, לטובת המלווה, להבטחת פירעונה של ההלוואה הניתנת למימון רכישת הנכס. רישום השעבוד ימנע מבעל הנכס המשועבד לבצע פעולות כלשהן בנכס, בטרם נפרעה ההלוואה, או בלא אישורו של בעל השעבוד.

 

גובה ההלוואה

עד לאחרונה, ניתן היה לקבל במדינת ישראל הלוואות משכנתא בגובה של עד 90% משווי הנכס. אולם, בעקבות החלטת הנגיד, חלים כיום מגבלות חוקתיות על אחוזי המימון שניתן לקבל:

1.רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקבל עד 75% מימון משווי הנכס.

2. משפרי דיור (בעלי דירה שרוצים למכור את דירתם כדי לקנות דירה חדשה) יוכלו לקבל עד 70% מימון משווי הנכס.

3. משקיעי נדל"ן ( בעלי דירה שרוכשים דירה בנוסף לדירתם) ותושבי חוץ יכולים לקבל רק 50% מימון משווי הנכס.

 

מסלולי המשכנתאות השונים

הבנקים למשכנתאות מציעים מסלולי משכנתא שונים. התוכניות המוצעות הן רבות, וחדשות לבקרים אנו שומעים על מבצעים חדשים של הבנקים השונים. על כן חשוב לבצע בדיקה מקיפה לפני החלטה על סוג ההלוואה הנלקחת. בנוסף חשוב לדעת כי ניתן ואף רצוי להתמקח על שיעור הריבית ועל תנאי ההלוואה.

 

מסלולי המשכנתאות :

קיימים היום 6 מסלולי משכנתאות עיקריים:

1. קבועה צמודה למדד – הריבית בהלוואה זו קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ויתכנו בה קנסות פירעון גבוהים. התשלומים החודשיים הולכים ועולים מידי חודש בהתאם לעליית המדד.

2. משתנה צמודה למדד – הריבית בהלוואה זו משתנה מידי תקופה שאנו קובעים ( בין שנה ועד למחצית מתקופת ההלוואה) ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, יתכנו בה קנסות פירעון קטנים יחסית ובכל נקודת שינוי ריבית יש נקודת יציאה בה ניתן לפרוע את כל המשכנתא או חלקים ממנה ללא קנסות.

3. קבועה לא צמודה – הריבית בהלוואה זו קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ומאחר והיא אינה צמודה למדד, ההחזר החושי הינו קבוע ואינו משתנה כלל. הלוואה זו הינה מהבטוחות יותר כיום, ללא סיכון, יתכנו בה קנסות פירעון גבוהים וההחזר החודשי שלה גבוה כיוון שאינו צמוד למדד.

4. צמודה למט"ח – הריבית בהלוואה זו הינה ריבית הLIBOR ומשתנה כל 3/6 חודשים. יתרת חוב המשכנתא צמוד לשער המט"ח ( עלייה בשער הדולר לדוגמא, מעלה את יתרת חוב המשכנתא בשיעור העלייה)

5. פריים- הריבית הנפוצה במדינת ישראל, הפריים יכול להשתנות מידי חודש בהתאם להחלטת הנגיד, ההלוואה אינה צמודה למדד וניתן לפרוע אותה בכל רגע ללא קנסות.

6. משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד – שילוב בין המשתנה כל 5 שנים צמודה למדד להלוואה הקבועה הלא צמודה בכפוף  ליתרונות והחסרונות שלהן.

 

בנוסף קיימים מספר לוחות סילוקין : לוח שפיצר, קרן שווה, גרייס חלקי ובלון.

 

זכאות משכנתא – רוכשי דירה ראשונה זכאים להלוואה המוענקת על ידי משרד השיכון בהתאם לקריטריונים של המשרד. הלוואה זו ניתנת בפועל על ידי הבנקים למשכנתאות לאחר קבלת תעודת זכאות של משרד השיכון. את בירור תנאי ההטבה שיהיו לכל זכאי, ניתן לעשות באתר משרד הבינוי והשיכון: www.moch.gov.il , באמצעות "אשף הסיוע" או בבנקים למשכנתאות.

חשוב לציין כי לעיתים, ההלוואות שניתן לקבל מהבנקים הינן יותר זולות מהלוואות הזכאות ולכן יש לבחון את הכדאיות הכלכלית שבלקיחתן.

 

הבחירה של תמהיל המשכנתא נגזרת מצרכי הלקוחות, יכולת ההחזר שלהם והתכנונים העתידיים. ישנם מספר פרמטרים שחשוב מאוד להתייחס אליהם בבחירת מסלולי המשכנתא כדוגמת : פיזור סיכונים, גמישות בביצוע שינויים בהלוואה, חשיפה לשינויים גלובליים, העלות הכוללת של המשכנתא והמגבלות החוקתיות שחלות על המשכנתאות.

 

בשל מורכבות וגודל ההלוואה, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות בלתי תלוי ( לא יועץ מהבנק) שיוכל לייעץ לגבי המשכנתא האופטימאלית והמתאימה לכם ביותר. ייעוץ מקצועי יכול לעזור בהתאמת המשכנתא לצורכיכם ויכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בסך התשלומים לבנק.

 

בטחונות וערבויות

ביטחונות הם שעבודים ומסמכים משפטיים המאפשרים לבנק לשעבד את הנכס לטובתו ומהווים עבורו בטוחה עד הפירעון הסופי של ההלוואה. הביטחונות בכל עסקה נקבעים על פי מצבו של הנכס הספציפי שרכשתם.

קיימים ביטחונות מסוגים שונים, להלן החשובים שבהם:
שטר משכנתא - אם אתם בעלי הנכס, המשכנתא נרשמת על ידי שטר משכנתא אותו מפיק הבנק. על השטר יש לחתום בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין, לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ולשלם אגרה בלשכה הזו.
התחייבות לרישום משכנתא - התחייבות הנחתמת בפני עורך דין, על ידי בעל הזכויות הרשום בנכס, בדרך כלל רוכש הדירה, ובה הוא מתחייב בין היתר לרשום שיעבוד על הנכס (``המשכנתא``) לטובת הבנק, ברגע שהדירה תירשם על שמכם, וכן להחזיר לבנק את כספי ההלוואה ששולמו לו במקרה שהעסקה ביניכם ובין המוכר לא תצא לפועל.
רישום הערת אזהרה לטובת הקונה - הערה זו מגינה עליכם מפני עסקאות סותרות של מוכר הנכס (כמו מכירה של הנכס לשני קונים במקביל).
רישום הערת אזהרה לטובת הבנק - הערה מסוג זה תירשם לרוב בשל התחייבות לרישום משכנתא, שבה המוכר או בעל המקרקעין, מתחייבים לרשום שיעבוד על הנכס (משכנתא) לטובת הבנק. הערת האזהרה לטובת הבנק נועדה להבטיח לבנק, שהמוכר לא יעביר את הנכס על שם הקונה מבלי שתירשם באותו מועד ``משכנתא`` לטובת הבנק.
משכון זכויות - מדובר בשעבוד הזכויות החוזיות שלכם בנכס (אלה המוקנות לכם בחוזה הרכישה) לטובת הבנק. עד לרישום המשכנתא בפועל, השעבוד נעשה באמצעות מסמך ``הודעת משכון`` שיונפק לכם על ידי הבנק

 

כללי:

 

 

השלבים ללקיחת משכנתא:

 

הבנת העלות הכוללת של הדירה:

בנוסף למחיר החוזי של הדירה, קיימות הוצאות נוספות שחשוב לקחת אותן בחשבון בתכנון הרכישה כדוגמת: מס רכישה, עלות עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ושיפוץ, הצמדות למדד תשומות הבנייה/מדד המחירים לצרכן, שמאות, דמי פתיחת תיק במשכנתא , רישומי בטחונות ועוד.

 

קבלת אישור עקרוני:

לאחר הבנת העלות הכוללת של העסקה וההבנה כמה כסף נדרש כמשכנתא יש להגיש את הבקשה בבנקים לצורך קבלת אישור עקרוני. אישור זה הכרחי לפני החתימה על חוזה הרכישה כיוון שרק אישור זה מבטיח לנו שיש לפחות בנק אחד שמוכן לממן את השלמת העסקה במשכנתא. לצורך הגשת הבקשה יש לצרף לבנק : צילומי ת"ז, אישור הכנסה, דפי עו"ש עדכניים, פרוט ההתחייבויות וההכנסות ממקורות שונים ועוד מסמכים בהתאם לסוג העסקה, ההכנסות ודרישות הבנק.

 

חתימה על חוזה הרכישה:

לאחר קבלת האישור העקרוני ניתן לחתום על חוזה הרכישה. את החוזה החתום יש להעביר לבנקים כדי שיבחנו אותו שאין בעיה עם קבלת המשכנתא.

עריכת מכרז בין הבנקים

 

ע"פ תנאי החוזה, כשלושה שבועות לפני מועד העברת כספי המשכנתא, יש לבצע מכרז בין הבנקים שנתנו את האישורים העקרוניים כדי לקבל את הריביות הסופיות ולבחור בבנק בו מבצעים את המשכנתא.

 

חתימה בבנק

לאחר בחירת הבנק המבצע, קובעים מועד לחתימה, מתייצבים בבנק עם תעודות זהות וחותמים על מסמכי המשכנתא. בתום החתימה מקבלים מספר מטלות ומסמכים הקשורים בנושאי הביטחונות. לאחר השלמת כל המטלות והחזרת כל המסמכים לבנק, הבנק מבצע בדיקה שכל המסמכים תקינים ומעביר את הכסף.

 

מזל טוב, יש לכם משכנתא.

 

ביטוחים

בנוסף לתשלומי המשכנתא, קיימים 2 ביטוחים המשולמים מידי חודש:

1.     בטוח חיים ללווים – במקרה של פטירת אחד הלווים, חברת הבטוח תפרע את יתרת המשכנתא.

2.     בטוח מבנה – בטוח המגן מפני נזקים אפשריים בנכס כתוצאה מרעידת אדמה, שיטפון, שריפה וכו' ( בכפוף לתנאי הבטוח והכסוי הביטוחי  בפוליסה)

 

גם בביטוחי המשכנתא יש שונות בין חברות הבטוח השונות ויש לבצע ביניהן מכרז.

 

ניהול המשכנתא

חשוב מאוד לעקוב אחרי המשכנתא באופן רציף, לנהל אותה ולהתאים אותה בהתאם לשינויים האישיים שלכם ובהתאם לשינויים החלים במשק ( שינויי ריביות, עוגנים, מדדים, שערי חליפין ועוד).

 

מחזור משכנתא

לאורך חיי ההלוואה, ניתן לבצע שינויים בהרכב ההלוואה, אורך ההלוואה וסכומי ההלוואה. יש לבחון את השנויים השונים בראייה כלכלית תוך התייחסות למצב הלווים כיום, ריביות העדכניות ועמלות הפירעון השונות

 

גרירת משכנתא

אם בעתיד תרצו לעבור דירה, ניתן לגרור את המשכנתא הקיימת מהנכס שברשותכם אל הנכס החדש.

 

דחיית תשלומי משכנתא

בחלק מהבנקים ניתן לקבל בין חודש עד לשלושה חודשי דחייה של התשלומים החודשיים של המשכנתא. תשלומים אלו נדחים לסוף התקופה.

 

לסיכום,

 המשכנתא היא אחת ההלוואות הגדולות ביותר שלוקח האדם במשך חייו ויש לה השפעה חזקה מאוד על חיי היום יום שלנו. המשכנתא היא כלי נהדר שאם משתמשים בה בתבונה, היא יכולה לעזור לנו ולשפר את איכות חיינו. בהחלטה כל כך חשובה וגורלית, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע המתמחים בתחום כדי להימנע מבעיות עתידיות וכדי לחסוך עשרות אלפי שקלים בסך התשלומים לבנק.